특례보금자리론 신청. 과연 진짜 좋은걸까?

특례보금자리론

안녕하세요 정잇슈 입니다^^ 2023년은 부동산 및 경제 침체가 더욱 심화 된다고 합니다...

그 중 부동산쪽에서 많은 침체가 이루어지고 있습니다. 이 문제를 해결하고자, 정부에서는 올 한해 한시적으로 특례보금자리론이라는 카드를 꺼냈습니다. 과연 이것이 정말 우리에게 도움이 될것인지, 아니면 함정일지 제가 깊게 들어가봤습니다. 

마지막으로 가장 궁금해 하실 질문의 답변들 까지 정리 해봤으니, 모두 대응잘하시길 바라겠습니다! 

목차

특례보금자리론이란

특례보금자리론은 금리 상승기에 서민과 주택 실수요층이 이자상승 불안감 없이 다양한 용도의 저금리 자금을 이용하도록 지원하는 정책금융 상품입니다. 시중 변동금리 주택담보대출 대비 평균 약 0.4~0.9% 정도 낮은 금리의 대출을 최장기간 50년까지 고정금리로 이용할 수 있습니다. 또한 특정목적으로 활용이 제한되었던 기존 우대상품과 달리 자금용도 관계없이 주택구입이나 대환,전세금반환 등 다양한 용도로 할용 가능 합니다.  그럼으로서 서민이나 실수요층이 내집마련을 할수있는 기회를 제공해 주는 상품 입니다. 그리고 저소득 청년 금이루대를 추가하였으며 신혼부부나 한부모,장애인 가구 등 사회적 배려가 필요한 계층에 대하여 0.2~0.4% 추가적으로 우대금리를 적용해 줍니다.

지원대상

특례보금자리론

KB시세가로 9억원 이하에 해당하는 주택을 대상으로 최대 5억원까지 대출을 해줍니다.
KB시세가 없는 곳은 한국부동산원 시세가, 그것도 없으면 주택공시가격,마지막으로 감정평가액 순으로 적용됩니다.

7천만원이라는 소득제한이 있었던 기존 보금자리론과는 다르게 특례보금자리론은 따로 소득제한이 없다고 합니다. 하지만  우대금리 적용시에는 소득자료 증빙이 필요하다는 점 참고 바랍니다.

특례보금자리론은 기존 주택담보대출과는 다르게 기존 대출을 상환하거나 임차보증금을 반환하는 용도로도 신청 가능하다고 합니다. 이 점이 특례보금자리론의 가장 메리트가 있는 부분인 것 같죠?
무주택자는 구입 용도로 신청하시면 되고, 1주택자는 상환 혹은 보존하는 용도로 신청하시면 좋겠습니다.
하지만 1주택자가 추가로 주택을 더 구매하려고 할 경우에는 신청이 불가하지만
일시적 2주택을 하려고 하는 경우라면,  기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건으로 신청 가능하니 참고 바랍니다.

특례보금자리론

금리한도 및 기간

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LTV는 최대 70%까지 이지만, 생애최초 주택구입자는 80%까지 가능하다고 합니다.
DTI는 60% 입니다. DTI는 나의 연봉의 60%에 해당하는 금액에 대출기간을 곱하면 내가 받을수 있는 대출금액의 계산이 가능합니다. 혹시라도 연봉이 낮을경우에는 상환기간을 늘리는 방법도 있습니다.

DSR은 특례보금자리론에서는 적용되지 않습니다.

대출기간은 10년,15년,20년,30년,40년,50년 6가지로 선택 가능합니다.

하지만 40년 만기는 만 39세 이하 혹은 신혼부부 여야만 가능하며, 50년 만기는 만34세 이하 혹은 신혼부부만 가능합니다.

30년 만기로 설정했을 경우, 
우대형 : 약 4.85%
일반형 : 약 4.95%
*전자거래,저소득층 청년,사회적 배려층,신혼가구 등은 금리 추가할인이 있으니 꼭 확인해보세요.

이렇게 좋은데.. 단점이 뭘까?

1. 대출이 안나와서 계약금을 날려버릴 수 있다.
2. 금리가 정말 저렴하다고 할 수 있는걸까?
3. 대출 신청 후 실행은 금방되나?

1. 대출이 안나와서 계약금을 날려버릴 수 있다.

특례보금자리론을 신청하기 전에 가장 위험하고 주의깊게 살펴봐야 할 점이 이것 입니다.

특례보금자리론은 9억이 넘지 않는 주택에 대해서 5억까지 대출을 해주는 것인데 대출이 안나올수도 있다는 점을 생각하셔야 합니다. 왜냐하면 KB시세 때문입니다. 9억이 넘지 않는 주택에 대하여 대출을 해준다고 하였는데 이 집이 8억에 나왔다고 하더라도 KB시세로는 아직 10억일 확률이 있기 때문입니다. KB시세는 아직 집들이 싸게 거래되지 않았기 때문에 여전히 높은 가격을 그대로 유지하고 있기 때문이죠. 그런데 만약 KB시세를 확인하지 않은 채 8억짜리 집을 사기로 계약했다고 예를 들어볼게요. 계약을 하면 10%의 계약금인 8천만원을 지불하는데 만약 대출이 안나오면 어떻게 될까요? 계약금 10%는 그대로 주인에게 날려버리게 됩니다. 그러니 꼭 KB시세 확인 후 신청하시길 바랍니다.

2. 금리가 정말 저렴하다고 할 수 있는걸까?

특례보금자리론 금리는 일반형 4.75~5.05% 이지만 우대금리를 적용하면 최대 3.75~4.05%까지 대출금리가 인하 될 수 있다고 합니다. 그런데 여기서 잘 살펴보셔야 할 점이 있습니다. 주택가격이 6억이하이거나 부부합산소득이 1억이하 라는 조건이 있습니다. 그러나 저소득층이면 금리가 더 저렴한 2%인 디딤돌 대출을 이용하는 것도 좋은 방법인 것 같습니다. 그리고 특례보금자리론이 4% 고정금리라고 발표했지만 어디선가 변동될수 있다는 이야기가 들리고 있어서 이 점도 잘 살펴보시면 좋을 것 같습니다.

 

3. 대출 신청 후 실행은 금방되나?

특례보금자리론은 대출한도 심사 등 필요 절차를 거쳐 대출신청일로부터 약 30일 이후에 대출실행이 가능하다고 합니다. 이 점을 유의하셔야 하는 이유는 무턱대고 집을 계약한 후에 대출 신청을 하게되면 날짜가 맞지않아 곤란한 상황이 발생 할수있습니다. 30일이 걸린다는 것을 기억하시고 자금 필요 시기에 따라 꼭 미리 신청하셔서 피해보는일 없도록 주의 하시길 바랍니다.

 

핵심 Q&A

1. 특례보금자리론 대출 신청 을 1년간 한시적으로 운영하는 이유는?

특례보금자리론 대출 신청 은 금리 상승기 서민,실수요층의 금리불안 해소 등을 위해 장기간 저금리 등 높은 혜택을 적용하는 우대지원 프로그램인 만큼, 우선 1년간만 한시적으로 대출 신청 을 운영할 예정 이라고 합니다.

향후 시중금리나 자금상황 그리고 가계부채 추이,서민과 실수요층 주거안정 상황 등을 살펴가며 운영기간 연장여부 등을 검토해 나갈 계획이라고 합니다.

 

2. 대출 신청 시 반드시 부부 모두 소득증빙을 해야하나요?

본인의 소득증빙 만으로도 대출 신청 이 가능 합니다. 하지만 배우자 소득을 합산하여 충분한 대출한도를 지원받거나 부부 합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용 등 혜택을 받기위해서는 부부 모두의 소득증빙 자료가 필요합니다.

 

3. 오피스텔이나 생활숙박시설도 대출 신청 이 가능 한가요?

오피스텔이나 생활숙박시설은 주택으로 해당되지 않기 때문에 특례보금자리론 대출 신청 이 불가능 합니다.

4. 배우자가 받은 기존대출도 특례보금자리론 대출 신청 받은 자금으로 상환 할 수 있나요?

배우자가 법적인 부부 상태를 유지하고 있는 상태라면 배우자가 받은 기존대출도 특례보금자리론 대출 신청 자금으로 상환 가능 합니다.

 

5. 대출 실행 후 추가로 주택을 구입 가능한가요?

대출 실행 이후에는 추가주택 불가능 합니다. 추가주택을 취득한 경우에는 확인일로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 하며 해당 기한 내에 처분하지 않는 경우에는 기한이익상실 처리되고 3년동안 보금자리론을 이용할 수 없게 됩니다.

 

6. 거치기간 설정이나 만기 일시상환이 가능한가요?

거치기간이 없는 분활상환상품으로 거치기간 설정이나 만기 일시상환은 불가능 합니다. 

 

7. 폐업하거나 실직,휴직중에도 대출 신청이 가능한가요?

건강보험료 또는 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정하여 가능합니다. 휴직자일 경우에는 휴직전의 연간 소득으로 심사 가능합니다.

 

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결론은?

하지만 특례보금자리론은 단점도 있지만 좋은점이 더 많은거 같습니다.

일단 소득제한이 없이 대출이 가능하다는 점과 요즘 고금리들과 비교해보면 4%라는 금리가 메리트가 있다고 생각합니다. 그리고 또 한가지! 특례보금자리론은 중도 상환 수수료가 없다는 것입니다! 기존에 비싼금리의 대출에서 특례보금자리론으로 갈아탈때 중도상황수수료가 발생하지 않으며 추후에 시중금리가 더 싸져서 그것으로 갈아탈 때도 중도상환 수수료가 발생하지 않는다고 합니다. 보통 대출은 3년이내에 원금을 갚을 경우 중도상환 수수료가 발생하죠? 하지만 특례보금자리론은 3년 이내에 원금을 갚아도 중도상환수수료가 없습니다.